Standast jarða­lög skoðun

Nýlega tóku í gildi breytingar á jarðalögum nr. 81/2004 er varða m.a. jarðir í óskiptri sameign. Breytingarnar sem snéru að jörðum í sameign fólu einkum í sér reglur um samráð og ákvarðanir sameigenda en einnig var kveðið á um forkaupsrétt þeirra að eignarhlutum í sameigninni. Í nýju lagaákvæðunum er kveðið á um að forkaupsréttur sameigenda verður ekki aðeins virkur við sölu eignarhlutar heldur einnig við aðra ráðstöfun og yfirfærslu á beinum eignarrétti. Þá kveða þau einnig á um að undantekningarregla 1. töluliðar31. gr. laganna gildi ekki um forkaupsrétt sameiganda. Það þýðir að forkaupsrétturinn verður virkur við erfðir, með öðrum orðum þurfa erfingjar að eignarhlut í jörð nú að þola forkaupsrétt annarra sameigenda.


Tilgangur þessara lagabreytinga samkvæmt því sem fram kemur í greinargerð sem fylgdi lagafrumvarpinu var að sporna við því að sameigendur að jörð verði of margir. Reynslanhafi sýnt að erfitt geti reynst að hafa uppi á öllum sameigendum og taka bindandi ákvarðanir um ráðstöfun eða hagnýtingu jarðar. Einnig valdi það vandkvæðum við friðlýsingu á grundvelli náttúruverndarlaga.


Svipaða röksemdafærslu varðandi forkaupsrétt búa að baki ákvæðum um hömlur á meðferð hluta í lögum um hlutafélög nr. 2/1995 og lögum um einkahlutafélög nr. 138/1994. Þótt almennt megi framselja og veðsetja hlutafé að vild þá heimila framangreind lög að hömlur séu settar á meðferð hluta upp að vissu marki. Vegast þar að baki annars vegar þeir hagsmunir hluthafa að geta ráðstafað hlut sínum frjálst og hins vegar hagsmunir annarra hluthafa að hlutunum sé haldið innan tiltekins hóps. Þetta gildir þó aðeins um lífsgerninga en ekki aðilaskipti meðarftöku. Einnig er fróðlegt er að bera saman forkaupsrétt sameigenda við forkaupsrétt ábúanda sem einnig er fjallað um í jarðalögum. Forkaupsréttur ábúenda hefur lengi verið við lýði en hann nær ekki til erfða þegar jörð gengur til maka, niðja, foreldra og systkina.


Eignarétturinn er friðhelgur eins og segir í 72. gr. stjórnarskrá lýðveldisins. Undir þá helgi fellur m.a. erfðarétturinn. Þrátt fyrir það getur löggjafinn með lögum heimilað ákveðnar almennar takmarkanir á eignaréttinum en þær þurfa að helgasta af nauðsyn. Í því felst einnig að meðalhófs skal gætt við takmarkanir eignaréttarins og ekki gengið lengra en nauðsyn krefur til að ná því markmiði sem stefnt er að.


Ofangreindar breytingar á jarðalögum voru studdar rökum um nauðsyn þess að sporna við því að sameigendur að jörð verði of margir og setja skýrar reglur um hvernig hægt sé að taka bindandi ákvarðanir um ráðstöfun eða hagnýtingu jarðar í sameign, þ.m.t um friðlýsingu þeirra. Engan sérstakan rökstuðning er að finna í lögskýringargögnum fyrir því að gera erfðir háðan forkaupsrétti sameigenda. Væntanlega er það í því skyni að sameigendum fjölgi ekki úr hófi. En hver er nauðsynin þar að baki.


Fjöldi hluthafa í hlutafélagi geta hlaupið á hundruðum, það stendur ekki í vegi fyrir ákvarðanatöku í félaginu. Að sama skapi ætti fjöldi sameigenda að jörð ekki að standa í vegi þess að hægt sé að taka bindandi ákvarðanir um jörðina. Til þess þarf einfaldlega skýrar reglur um hvernig hægt sé að taka slíkar ákvarðanir svo bindandi sé, t.d. um boðun funda, afl og vægi atkvæða o.s.frv. Þar sem engin sérstök lög gilda um óskipta sameign hafði löggjafinn frjálsar hendur til þess að skipa þessum málum með þeim hætti að hægt væri að auðvelda ákvarðanatöku án þess að þurfa skerða við eignaréttinum líkt og gert var. Í ljósi þessa má telja að líkur sé á því að framangreindar lagabreytingar stangist á við stjórnarskrá, alltént hvað varðar þær hömlur á eignarrétti sem af þeim leiðir. Að öllum líkindum mun koma til kasta dómstóla og Hæstaréttar að skera úr stjórnskipunarlegugildi þeirra.


Sævar Þór Jónsson - Hæstaréttarlögmaður

< Eldri pistlar

Nýrri pistlar >

Jöfn skipting skulda og eigna í sam­búð

24. október 2025
Við upphaf sambúðar spáir fólk því miður lítið í það hvernig fer með fjármál þeirra ef til sambúðarslita kæmi, en í upphafi skal endinn skoða eins og máltækið segir. Það getur skipt sköpum að gengið sé rétt frá þessum hlutum strax í upphafi. Við fjárslit óvígðrar sambúðar gilda ekki sérstök lög eins og um hjónabönd, heldur er byggt á óskráðum meginreglum og dómaframkvæmd. Hafi sambúð varað lengur en tvö ár er hægt að krefjast opinberra skipta til fjárslita og gilda þá ákvæði laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. um þau fjárskipti. Meginreglan við fjárslit sambúðarfólks leggur áherslu á að líta beri á sambúðarfólk sem tvo sjálfstæða einstaklinga, þar sem hvor aðili tekur með sér sínar eignir og skuldir nema annað sé sannað. Þegar fólk er að hefja sambúð og kaupa sitt fyrsta sameiginlega húsnæði geta fjárframlög sem hvort fyrir sig kemur með í sambúðina verið mishá. Ekki er óalgengt að sambúðaraðilar láti þennan mismun endurspeglast í skráðum eignarhlut hvors í fasteigninni þannig að sá aðili sem kemur með meira fjármagn inn í sambúðina er skráður fyrir hærri eignarhlut í eigninni. Fasteignaveðlán sem tekin eru sameiginlega eru aftur á móti nær undantekningarlaust skráð til helminga. Nýlegur dómur Hæstaréttar sem féll 21. maí sl. í málinu nr. 22/2025 hefur skýrt nánar hvernig fara skuli með sameiginlegar fasteignir og skuldir sem á þeim hvíla, sérstaklega þegar eignarhlutir eru ólíkir en skuldabyrði jöfn. Þessar upplýsingar eru mikilvægar til að tryggja réttaröryggi og fyrirsjáanleika í fjármálum sambúðarfólks. Í dóminum var deilt um uppgjör fasteignar þar sem annar aðilinn átti 55% og hinn 45%, en báðir báru jafna ábyrgð á áhvílandi skuldum. Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu að það væri rangt að draga skuldirnar í heild frá söluverðinu og skipta síðan hreinni eign á milli aðila. Í staðinn átti að skipta brúttó söluandvirði fasteignarinnar í hlutföllunum 55% og 45% áður en helmingshlutur hvors þeirra í áhvílandi skuldum eignarinnar væri dreginn frá hlut hvors um sig. Þessi niðurstaða hefur þau áhrif að þegar sambúðarfólk kaupir fasteign með ójöfnum eignarhlutum en tekur sameiginleg lán með jafnri ábyrgð, ber að nota þessa útreikningsaðferð. Þetta þýðir að sá aðili sem á minni eignarhlut en skuldar samt 50% af áhvílandi veðláni getur setið uppi með töluvert minna á milli handanna en ef hinni aðferðinni væri bætt, það er að segja að skipta hreinni eign eftir frádrátt skulda. Sem dæmi mætti nefna að aðili, sem skráður er fyrir 30% hlut í sameiginlegri fasteign en er 50% skuldari af sameiginlegu fasteignaláni, gæti lent í því við sambúðarlist að helmings hlutur hans í skuldinni éti upp allan eignarhlutinn, á meðan að hinn aðilinn, sem skráður er fyrir meiri eign en skuldar jafnmikið, fær þá hreina eign í sinn hlut. Til að verjast hugsanlegum ágreiningi við fjárslit óvígðrar sambúðar er fólki sem er að hefja sambúð ráðlagt að huga vel að fjármálum sínum frá upphafi. Til að tryggja skýrleika og réttaröryggi er afar brýnt fyrir fólk að ákveða, jafnvel formlega með sérstökum sambúðarsamningi, hvernig bæði eignum og skuldum eigi að vera skipt við möguleg sambúðarslit, í stað þess að skipta bara eignarhlutum eins og algengt er. Mikilvægt er að misjafnt eignarhlutfall endurspeglist líka í skuldahlutfalli sambúðaraðila. Höfundur er Hæstaréttarlögmaður Sævar Þór Jónsson.

Skrifað undir samning við Jónsbók um samstarf

17. október 2025
Sævar Þór og Partners hafa samið við fyrirtækið Jónsbók um aðgang að öflugum hugbúnaði þess sem íslenska fyrirtækið Raxiom hefur þróað og byggir á háþróaðri gervigreind. Jónsbók er heildstæð lausn sem veitir okkur aðgang að öllum helstu gagnagrunnum sem tengjast íslensku lagaumhverfi: lögum, reglugerðum, dómum, úrskurðum; íslenskum og erlendum réttarheimildum sem og öðru lagatengdu efni sem allt er uppfært reglulega.  Öll gögn hjá Jónsbók eru geymd dulkóðuð með öruggum aðgangsstýringum og eru ekki notuð til þróunar á gervigreind. Við hjá Sævari Þór og Partners erum himinlifandi yfir þessu samstarfi sem mun tryggja enn frekari gæðin í okkar vinnu, auka afköst og framlegð um leið og það verður bæði einfaldara og þægilegra að nálgast réttar upplýsingar.